Uniforme inspectie levert data voor tijdig onderhoud
Brian Bergman over gestandaardiseerde inspecties en onderhoudsdata
Inspectie van vastgoed levert veel data op. Maar alleen als die op de juiste, uniforme manier wordt ingevoerd en verwerkt, geeft die data ook daadwerkelijk inzicht. Dan worden bijvoorbeeld tijdig de oorzaken van schades helder, waardoor onnodige herstelkosten worden voorkomen.
Brian Bergman van RGS+ ziet het nog te vaak gebeuren dat Meerjaren Onderhoudsprogramma’s (MJOP) en budgetten leidend zijn bij de uitvoering van werkzaamheden. “Maar niet het MJOP maar de werkelijke staat van het vastgoed zou het uitgangspunt moeten zijn”, zo is zijn overtuiging.
RGS+ is een softwareplatform dat opdrachtgevers en betrokken marktpartijen helpt om grip te krijgen op vastgoedonderhoud. Goed onderhoud is gebaseerd op goede data, ziet Bergman. “Als je data gestandaardiseerd invoert kun je na verloop van tijd een database opbouwen die inzicht geeft in de staat van het vastgoed en de ontwikkeling. Bij een herinspectie kun je bijvoorbeeld gelijk zien dat iets heel snel gedegradeerd is ten opzichte van de vorige inspectie. Denk bijvoorbeeld aan afbladderende verf en open verbindingen. Als je die tijdig herstelt, kun je in de toekomst grootschalige houtrotherstel en zelfs kozijnvervanging voorkomen. Maar je kunt bijvoorbeeld ook constateren dat een schilderbeurt voor een complex nog niet nodig is, terwijl dat wel in je MJOP staat.”
Risicofactoren herkennen
“Daarnaast kun je data koppelen aan risicofactoren. Zo is bekend dat er in Zuid-Holland geregeld funderingsproblemen zijn. Als je dan scheurvorming ziet, weet je dat je verder moet kijken voordat je de scheuren herstelt. Anders is het alleen symptoombestrijding en ben je uiteindelijk duurder uit.”
Bergman ziet dat in de praktijk dat inzicht lang niet altijd aanwezig is. “Bij diverse corporaties zijn die data er niet, zitten ze alleen in het hoofd van iemand die er al tientallen jaren werkt of zweven er Excel-bestandjes rond waarvan niemand weet of die nog kloppen.” Daarbij worden ook nog te vaak herstelwerkzaamheden uitgevoerd zonder dat naar de oorzaak van de schade wordt gekeken. “Dat is vooral een kwestie van ‘demarcatie’: het zit niet in het takenpakket van degene die het herstel uitvoert.”
Strategische visie
Goed onderhoud begint volgens Bergman bij de strategische visie van de opdrachtgever. “Die moet eerst helder hebben wat hij wil en welk niveau van onderhoud hij nastreeft. Daarna ga je kijken hoe het vastgoed erbij staat en welke acties je moet uitvoeren om het op het gewenste niveau te krijgen.
Om dat inzicht te krijgen moeten inspecties allemaal op dezelfde manier worden uitgevoerd en de verkregen data gestandaardiseerd worden ingevoerd. “Alleen dan kun je appels met appels vergelijken. En zelfs de juiste soort appel met dezelfde soort. De verkregen data moet je real time beschikbaar hebben, zodat je zeker weet dat iedereen naar dezelfde versie van dezelfde data kijkt.”
RGS+ biedt dat platform en ondersteunt bij het uniform invoeren van data. “Onder meer door inspecteurs bij de hand te nemen en bijvoorbeeld direct inzichtelijk te maken wat de diverse onderhoudsklassen precies inhouden.” Daarnaast moeten opdrachtgevers kiezen voor een gestandaardiseerde inspectiemethode. “Dat kan volgens de bekende norm NEN 2767, maar ook via de BOEI-methodiek van het Rijksvastgoedbedrijf of met Kwaliteit in Balans. Het is belangrijk dat binnen één bedrijf of samenwerking voor één methode wordt gekozen.”
Onderhoud en investeringen combineren
“Vanuit de inspecties en opgebouwde database kan vervolgens een meerjarenbegroting worden opgesteld, voor een periode van meestal 60 jaar. Ik zeg bewust meerjarenbegroting en niet meerjaren-onderhoudsbegroting. Het gaat namelijk over meer dan onderhoud. Ook investeringen voor bijvoorbeeld verduurzaming worden daarin meegenomen. Dat voorkomt desinvesteringen. Hier kun je dan vervolgens je onderhoudsvisie op afstemmen. Investeringen hebben overigens ook weer invloed op het onderhoud. Je kunt meer onderhoud krijgen of het juist beperken door te kiezen voor onderhoudsarme materialen.”
Met deze werkwijze hebben opdrachtgevers en de samenwerkende marktpartijen altijd inzicht in de actuele onderhoudstoestand van het vastgoed. “Daarbij kun je de data met een dashboard ook nog koppelen aan externe data en bijvoorbeeld data uit storingsmeldingen. Als je je kritische prestatie indicatoren (kpi’s) goed invoert, krijg je gelijk een visueel signaal als bij inspecties blijkt dat iets onder de vastgestelde grens dreigt te komen.”
Kosten voorkomen
Daarmee wordt de actuele onderhoudstoestand leidend. “Dat in plaats van dat het MJOP leidend is. Je kunt dan misschien zeggen dat je in je MJOP voor bepaalde werkzaamheden geen budget voor hebt, maar het kan ook zijn dat je op basis van de actuele toestand sommige geplande werkzaamheden juist uit kunt stellen. In ieder geval voorkom je hiermee onnodig hoge onderhoudskosten in de toekomst.”
RGS+ was een van de deelnemers aan het Woco-plein van vakbeurs Renovatie & Transformatie 2026. RGS+ stond daar samen met Profrema calculatie en advies. Samen bieden zij een breed scala aan diensten aan Woningcorporaties van hoeveelheden-opname ten behoeven van een aanbesteding tot inspecties (NEN 2767, drone, bouwkundige) en begeleiding en controle van uitvoer op werkzaamheden.