Optoppen begint in de fundering

Een onderzoek naar de mogelijkheden van optoppen begint niet bij het dak van het gebouw maar bij de fundering. Als die moet worden versterkt, is optoppen financieel al snel minder aantrekkelijk of niet haalbaar. Kijk daarom bij voorkeur zo vroeg mogelijk naar de constructieve mogelijkheden, adviseert bouwkundig constructeur Sjoerd van Baarsen van Nebest.

Als ingenieurs- en adviesbureau doet Nebest veel onderzoek naar bestaande gebouwen. Steeds vaker komt daarbij ook de vraag naar de mogelijkheden om een gebouw op te toppen. Van Baarsen constateert dat die constructieve vraag in de praktijk geregeld pas in een laat stadium wordt gesteld, terwijl juist een vroege constructieve beoordeling ontwerpvrijheid en realistische keuzes oplevert. “Soms zijn er al hele plannen uitgewerkt en haalbaarheidsonderzoeken gedaan en dan blijkt constructief dat er bijvoorbeeld maar één in plaats van de gedachte twee bouwlagen kunnen worden toegevoegd.”

Zijn advies kan dan ook niet anders zijn dan om vroegtijdig constructief onderzoek te doen. Juist omdat werkzaamheden onder maaiveld ingrijpend en kostbaar zijn. De kosten van het versterken van een fundering staan niet altijd in verhouding tot de opbrengsten van een extra bouwlaag.

Funderingsonderzoek

Onderzoek naar de fundering van een gebouw kan soms ook al lastig zijn. “Je probeert als eerste om archiefonderzoek te doen. Een gemeente als Amsterdam heeft de archieven goed op orde. Daar kun je veel terugvinden. In andere gemeenten daarentegen is soms bijna niets bewaard. In dat geval probeer je andere documenten te vinden. Soms moet je veldonderzoek doen en palen ontgraven om te kijken welk systeem gebruikt is. Met aanvullend veld- en meetonderzoek kan vaak alsnog een betrouwbaar beeld van de fundering worden gevormd.”

Me name gebouwen vanaf de jaren 70 bieden vaak concrete kansen voor optopping, zo weet Van Baarsen. “Vanaf dat moment is men anders gaan bouwen en zit er vaak overcapaciteit in de constructie. Dan heb je dus constructieve ruimte voor optoppen. Daarbij zijn hogere gebouwen qua fundering gemakkelijker op te toppen. Als er al dertien bouwlagen aanwezig zijn, is een veertiende laag een relatief kleine extra belasting.”

Een discussie kan nog wel zijn aan welke constructieve eisen de fundering van een gebouw moet voldoen als dat wordt opgetopt. “Je kunt het onder verbouw laten vallen. Maar wat is verantwoord? Vaak zijn gebouwen al ouder dan de ooit berekende levensduur en zijn er ook geen plannen om over te gaan tot sloop. Dan wil je toch dat de gehele constructie ook na het optoppen nog geruime tijd mee kan gaan en kun je toch het beste uitgaan van de normen voor nieuwbouw.”

Stabiliteit

Als het funderingsonderzoek laat zien dat optoppen mogelijk is, moeten vervolgens ook andere constructieve aspecten worden bekeken, zo geeft Van Baarsen aan. Eén daarvan is de stabiliteit van het gebouw. “Als je een gebouw tien procent hoger maakt, nemen de krachten in het gebouw als gevolg van de windbelasting met twintig procent toe.” Dat hoeft geen probleem te zijn want daar zijn allerlei oplossingen voor te bedenken. “Je kunt intern stabiliteitswanden toevoegen, maar je kunt er bijvoorbeeld ook voor kiezen om voor de optopping extern een nieuw trappenhuis toe te voegen en die uit te voeren als extra stabiliteitskern.”

Verder moet ook de draagkracht van de bestaande constructie worden onderzocht, de draagkracht van de dakvloer, de onderhoudstoestand en de brandveiligheid van de constructie. Die aspecten wegen overigens niet allemaal even zwaar. “De dakvloer is wel van invloed, maar vaak wordt er toch voor gekozen om voor de optopping een nieuwe draagconstructie aan te brengen die afsteunt op de dragende wanden of kolommen. Maar zo’n constructie neemt wel gauw een halve meter hoogte in beslag en dat past niet altijd binnen de bouwregels.”

Brandveiligheid

Ook brandveiligheid maakt onderdeel uit van de constructieve afwegingen bij optoppen. “Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je gaat bouwen op een bestaande parkeergarage. Dan moet de constructie daarvan wel bestand zijn tegen een autobrand.”

Met dit lijstje van vijf aspecten (fundering, stabiliteit, draagvermogen constructie, onderhoudstoestand en brandwerendheid) beoordeelt Van Baarsen systematisch of optoppen haalbaar is. “Daarbij beginnen we dus niet bij het dak, maar werken we juist van beneden naar boven. Door deze aspecten vroegtijdig en systematisch te beoordelen, ontstaan realistische plannen die technisch haalbaar én economisch onderbouwd zijn.”

De adviseurs van Nebest zullen op vakbeurs Renovatie & Transformatie verschillende voorbeelden laten zien van hun werkwijze en hoe zij plannenmakers ondersteunen bij onder meer verdichten, optoppen en transformeren.

Tijdens de vakbeurs Renovatie & Transformatie is Nebest te vinden op stand 1.D076