"VvE heeft tijd nodig om iedereen mee te krijgen"

Verduurzaming is voor veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) een complexe opgave. “We hebben het vaak over techniek, maar het gaat vooral om een bestuurlijk, sociaal en maatschappelijk proces”, zegt Clarence Rose. Zij is voorzitter van het Kennisinstituut KERN en is betrokken bij het Europese project CondoReno, dat onderzoekt wat er nodig is om VvE’s te helpen in dit proces.

Niet alleen in Nederland maar ook in andere Europese landen, blijkt het lastig om VvE’s de stap naar verduurzaming te laten zetten. Ook marktpartijen richten zich liever op de verduurzaming van woningen van corporaties. Processen bij VvE’s zijn vaak een sociale hordenloop en marktpartijen missen de kennis en vaardigheden om zo’n proces goed te begeleiden, schetst Clarence Rose de huidige situatie. “Bewoners in VvE-appartementsgebouwen zijn meestal geen homogene groep, vaak zijn er verhuurders, huurders en eigenaars, ieder met eigen belangen. En draagvlak is belangrijk want een renovatieplan raakt iedereen. Soms zijn er juridische uitdagingen of meningsverschillen. Dat VvE-beheerders - vaak eerste vertrouwenspersoon voor VvE-bewoners - door gebrek aan inzicht en goede afspraken een grondige renovatie vaak als bedreiging ervaren,  helpt natuurlijk niet. Wispelturig beleid evenmin. Dus voordat een VvE zo ver is om een opdracht te kunnen geven voor een grondige energetische renovatie kunnen jaren overheen gaan. Vanaf het eerste initiatief tot het uiteindelijke plan kost zo maar vier tot vijf jaar. Maar het risico om tussendoor een keer vast te lopen in het besluitvormingsproces is aanwezig. En ondertussen blijven de bewoners van slecht geïsoleerde gebouwen zitten met een vaak slecht binnenklimaat en hoge energielasten en gaat de waarde van dit soort appartementsgebouwen steeds verder achteruit…”

Op tijd beginnen

Dus doen VvE’s er volgens Rose verstandig aan om niet te wachten en nu te beginnen met de planvorming. “Er zijn nu goede subsidieregelingen beschikbaar voor het maken en uitvoeren van een goed renovatieplan. Dat is tot 2027 geregeld, maar wat daarna wordt besloten is nog maar de vraag. “

“Het is van belang dat je een goed plan klaar hebt vóórdat je iets gaat doen. Als je pas na gaat denken als de ketels het begeven, de ramen of de dakbedekking aan vervanging toe zijn, ben je te laat. Laat je als VvE niet verleiden tot overhaaste en onsamenhangende stapjes. Daar is vaak achteraf niemand echt mee geholpen. Ook al lijkt het logisch om nu isolatieglas gaan plaatsen – zorg dat je dat doet in het kader van een integraal toekomstplan. Tenslotte wil je echt energie besparen en wonen in een gezonde woning. Kijk dus eerst naar het totale plaatje, hoe de gevel er uit moet gaan zien als we in toekomstige winters geen fossiele brandstoffen meer mogen gebruiken. Welke maatregelen horen bij elkaar, wat moeten de isolatiewaardes zijn? Zo’n totaalplan kun je niet even snel maken; dan krijg je sociale rampen of loop je vast op de statuten. Neem dus de tijd voor een goed plan en om iedereen mee te krijgen.”

Prestatiegarantie

Doel van het Europese project CondoReno is om de hoogwaardige renovatieaanpak op te schalen. Gebouwprestatiegarantie en betaalbaarheid vormen de basis en maken het makkelijker om VvE’s over te halen. “Door de ervaring met het woonlastenneutraal renoveren zoals bij flat Ellen in Assen, en vervolgens de lange-termijn-financiering via het warmtefonds, hebben we een kleine voorsprong opgebouwd. Inmiddels zijn er een aantal projecten waarbij we juist met een hoogwaardige aanpak voor betaalbaarheid konden zorgen. Met een passiefhuis-renovatie (EnerPHit) kun je garanties afgeven voor de gebouwprestaties. De energiekosten voor verwarming kunnen 95% lager en het onderhoud heb je voor de komende decennia opgelost. Dat kun je dan ook richting financiers aantonen. Met een langlopende financiering voor de VvE kunnen de woonlasten voor de eigenaren voor en na renovatie gelijk blijven. Passiefniveau is hierin het middel om de zekerheid van de prestaties aan te tonen. Ter ondersteuning van VvE’s en marktpartijen die voor deze aanpak kiezen is de Stichting WNR (Woonlasten Neutraal Renoveren) opgericht.”

Navolging

Een goed voorbeeld doet echter niet altijd direct goed volgen. “In Nederland zie je bijvoorbeeld dat veel VvE’s eerst het bestuur en de organisatie op de rit moeten krijgen om te kunnen fungeren als professioneel opdrachtgever. Daarnaast is er ondersteuning gewenst van een sociaal begeleider, want hoe krijg je een grote groep mensen zo ver dat ze de juiste stappen in de juiste volgorde gaan nemen? Een perspectief creëren waar ze blij van worden helpt daarbij. Daarvoor is eerst een grondige haalbaarheidsstudie nodig, naar het gebouw, de bewoners, hun wensen en de mogelijkheden. Verder is de financiering van zo’n verduurzamingsplan ook nog niet optimaal. Je moet als VvE eerst investeren in dat onderzoek zonder dat je weet of je straks echt de handen op elkaar krijgt voor uitvoering van de renovatie. VvE’s zijn bekend met gratis maatwerkadviezen; dat een haalbaarheidsonderzoek serieus geld kost is dan vaak een drempel.”

“In het buitenland is dat nog ingewikkelder. We werken in CondoReno vooral samen met België als projectpartner omdat dat land vergelijkbaar en ook Nederlandstalig is. Maar dan merk je al grote verschillen op detailniveau, zoals juridisch, qua verantwoordelijkheden en qua terminologie, maar zeker ook financiering. Inmiddels zijn onze projectpartners daar in gesprek met financiers om te komen tot looptijden van 30 jaar, zoals in Nederland.”

Stappenplan

Ondertussen werkt CondoReno aan een concreet stappenplan om VvE’s te ondersteunen in een integrale aanpak van verduurzaming. Dat stappenplan voor VvE-bewoners zal binnenkort ook te vinden zijn op de site van de Stichting WNR. “Die stichting staat tussen opdrachtgevers en marktpartijen in en brengt expertise bij elkaar. Kennisinstituut KERN, waarvan ik de voorzitter ben, zorgt bij de projectpartners voor het juiste kennisniveau voor renovaties met prestatiecontracten. Renovatiebedrijven en adviseurs kunnen via een certificeringstraject bij KERN een WNR-licentie krijgen.”