TNO helpt met keuze tussen sloop en renovatie
Combinatie van vervangende nieuwbouw en renovatie in de Patrimoniumbuurt in Hillegom (Fotografie Alfons Klaassebos)
Vanaf 1900 zijn er per jaar ongeveer 15.000 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Als we het huidige tempo van sloop/nieuwbouw aanhouden, duurt het 250 jaar voordat alle woningen in Nederland vervangen zijn, zo heeft TNO uitgerekend in een rapport over slopen of renoveren.
In opdracht van het Nederlandse Verbond Toelevering Bouw (NVTB) onderzocht TNO of de huidige focus op renovatie van bestaande woningen terecht is of toch enige nuancering behoeft. Projectleider Guus Mulder van TNO zal in het kennisprogramma van RENOVATIE 2021 tijdens het seminar ‘Slopen of renoveren’ ingaan op de bevindingen van TNO. Ook zal hij ingaan op het ontwikkelen van een afwegingsmodel voor sloop of vervanging, waar TNO nu met vijf corporaties mee bezig is.
Binnenkant
De sterke focus op renovatie wordt momenteel vooral ingegeven door energiebesparing. Deze renovaties worden echter door de hoge eisen voor bijvoorbeeld NOM steeds ingewikkelder en duurder. Mulder: “Hoe verstandig is het om zo veel geld in een bestaande woning te steken? Aan de buitenkant zie je dan een nieuwbouwwoning; als je binnenkomt is het nog steeds een jaren 50 woning. Hoe lang willen bewoners dat nog?”
TNO onderzocht voor het NVTB onder meer de leeftijdsopbouw van de bestaande woningvoorraad. “Dat is geen piramide met vooral nieuwbouw. Net als bij de bevolking zit er een hele bubs in de periode van net na de Tweede Wereldoorlog. We komen een keer op een punt dat die woningen niet meer courant zijn.”
Demografie
Waar corporaties volgens het onderzoek ook goed naar moeten kijken, is de demografische ontwikkeling in de regio. “We krijgen steeds meer kleine huishoudens, door het ouder worden van de bevolking en door echtscheidingen en dergelijke. Als je dan juist veel eengezinswoningen in je aanbod hebt, is het wellicht beter om een deel daarvan te vervangen.”
Drempels
Drempels voor vervangende nieuwbouw zijn er ook. Vervangen is lastiger geworden doordat woningen niet meer over 50 jaar worden afgeschreven maar voor marktwaarde in de boeken staan. “Maar dat is papier; de feitelijke situatie is er niet anders door geworden. Een corporatie zou toch als beleid moeten hebben om elk jaar 1 à 2 procent van hun portefeuille te vervangen. Dan heb je na 50 of 100 jaar alle woningen vervangen.”
Een belemmering is ook het aanbieden van vervangende woonruimte. “De vraag daarbij is of je de sociale cohesie in de wijk wilt behouden of de samenstelling juist wilt veranderen. Verder zien we in de markt steeds meer concepten om in heel korte tijd een nieuwe woning te bouwen. Zo is in de Vogeltjesbuurt in Tilburg alleen voor de bewoners van de eerste rij woningen vervangende woonruimte gezocht. De bewoners van de volgende rij zijn vervolgens opgeschoven naar de eerste rij en zo verder.”
Hoger niveau
Mulder wijst er ook op dat het met nieuwbouw gemakkelijker is om in allerlei opzichten aan hogere eisen te voldoen, zoals een moderne plattegrond, een hogere energieprestatie tot zelfs energieleverend en een betere geluidwering tussen woningen.
TNO heeft ook gekeken naar de totale duurzaamheidscomponent van vervangen versus renoveren. “Van de CO2-uitstoot van een woning over zijn totale levensduur komt 12% voor rekening van de gebruikte materialen, 2 à 3 procent voor rekening van het bouwproces en 85 % betreft verwarming en verlichting. Vooral daar kun je met nieuwbouw grote winst halen.”
Simpele vuistregels voor wanneer het beter is te slopen dan te renoveren, heeft TNO niet kunnen geven. “Maar met vijf corporaties zijn we nu wel bezig met het maken van een afwegingsmodel om sneller te kunnen beslissen en te kiezen voor renovatie, sloop/nieuwbouw of niets doen.”
Guus Mulder van TNO is een van de sprekers van het seminar ‘Slopen of Renoveren’ als onderdeel van het kennisprogramma van RENOVATIE 2021.